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失敗しないリノベーション時の配管やり替え

 

配管やり替えの基本的な考え方・・・

 

先ず以下の4項目を押さえておいて下さい。

 

1)築25〜35年で配管の改修が必要になる。
2)配管には共有部分と専有部分があり専有部分は
 戸内リフォーム時に行うことが出来る。
3)共有部分の配管改修が済んでいな場合には、
 必ず重複する工事は出てくる。
4)リノベーションなど大規模リフォーム時には配管やり替え
 を行った方が結果的に費用が安くつく。

 

この4点です。以下で順に説明して行きます。

 

 

なぜ配管改修工事が必要なのか・・・

 

築年数30〜35年のマンションの配管材料の中心は金属管なので、
腐食や、錆が発生して漏水や詰まりなどの事故を起こします。

 

その為に樹脂配管材料などに交換し、今後30〜40年、
問題なく使えるようにします。

 

 

管種ごとの詳しい説明・・・

 

給水管

メーター部分配管

当時の給水管はビニールライニング鋼管と言って、
鉄管の内側に塩ビ管が入った防錆性能がある
と云われていましたが、継手との接続部分で

 

ネジ切りを行う為、そこが主な原因になり、
錆や漏水を生じ、交換が必要になります。

 

*右の写真は量水器部分の給水配管交換

 

 

 

給湯管

給湯配管

20〜30年前の給湯管は主に被覆銅管という軟質銅管に
保温被覆が付いたものが主流でした。

 

銅管は錆びが発生しないので交換しない場合もあるようですが、
継手接続のロウ付け部分からの漏水の懸念があり、
場合には交換を行いますが

 

交換の優先順位はやや低いです。
*右の写真は給湯器部分の配管交換

 

追い焚き用ペアチューブ

当時マンションで追い焚きをする例は少なかったように思います。
材質は給湯の被覆銅管と同じで、往復の配管が一体の
被覆に包まれたものです。

 

継手を使う場合にはロウ付作業なので、漏水の可能性もありますが

 

交換の優先順位はやや低いです。
*上の写真の白い2本の管が追い炊き管

 

 

雑排水管

排水管

キッチン、洗面、浴室などの排水管で、
材質は主に亜鉛メッキ鋼管です。

 

この配管はサビが発生し易く、40〜50oの比較的細い管では
継ぎ手を中心にサビが発生して、排水の障害を起こします。

 

鋼管を使用している排水管では交換の優先順位は高いですが、
耐火被覆塩ビ管など樹脂管が使用されているの場合も
多いと思います。
その場合には、交換の必要はありません。
*キッチン部分の排水管の交換写真

 

 

汚水管

当時、汚水管は主に鋳鉄管を使用していましたが、
鋳鉄管は比較的錆や肉痩せに強いらし
く交換しない場合もあるようです。

 

但し、便器との接続に鉛管を使用している場合は
肉痩せや劣化が原因で漏水の可能性が高くなるので
交換が必要です。

 

雑排水管同様、耐火被覆塩ビ管など樹脂管の場合には
必要の無い事もあります。

 

 

ガス管

ガス配管も鋼管を使用していますが、あまり腐食や
劣化も少ないようで、ほとんどは交換していないようです

 

 

以上に関しては専用配管部分に関しての、私の見解です。
マンションの場合には、専用部分に関しても管理組合の方針が
影響することがあるので事項の際には確認をして下さい。

 

 

組合の配管更新工事前にリノベーションを行う場合の注意点・・・

基本的にはリフォームを行う時点で、給水管や排水管などを

 

今後の組合の配管更新工事に対応出来るようにしておけば
大きな影響はありません。

 

 

具体的には、
給水管は水道メーターの所まで
新規に交換しておけば良いですし、

 

給湯管はふろ給湯器までの全てを替えておけば
問題有りません。

 

問題なのは排水管で戸内の横引き排水を立管の
分岐部分までを交換しておいても、更新工事の際に

 

既に交換してある配管との接続がスムースに出来るのか、
少し疑問が残ります。

 

建物の条件によってはシステムキッチンや洗面台など関連した
機器の取外し再取付けが生じる場合もあるかも知れません。

 

最も注意しなければならないのはユニットバスを
取外すような事態です。

 

これは費用もかかり影響も大きくなるので
慎重な検討が必要です。

 

基本的な考え方は洗面所側の床下など
簡単に修復できる所に配管の切り替え部分を

 

集中させ、そこを壊せば配管改修時の切り替え
工事が出来るようにしておくことです。

 

TOTOのマンションリフォーム用ユニットバスには、
洗い場の床が取外し出来そこで配管の切り替えが
可能なものも有るので、お奨めの商品です。

 

 

リノベーションの際の配管のやる替えを行わなかったらどうなるか?・・・

リノベーション時に配管のやり替えを行わなかった場合に
どんなことが起きるかというと、

 

組合の配管更新時に、床や壁など配管を交換するのに
必要な部分を壊してやり直す事が起きます。

 

更新工事のやり方は、費用を抑えるために
配管を露出させる事もあるし、キッチンなどを取り外したり、

 

床を剥がして、やり直すなど千差万別なので、どんな影響が
出て、費用はどうなるかと云う事はわかりませんが、

 

上記の様に配管が露出されたり、せっかくリノベーションした
床や壁をかなりの範囲でやり直す事になります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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